阜海政办发〔2018〕6号

韩家店镇人民政府，各街道办事处，区政府有关部门，有关驻区单位：

经区政府同意，现将《海州区住宅小区物业管理工作实施方案》印发给你们，请结合实际，认真组织实施。

海州区人民政府办公室

2018年3月21日

（此件公开发布）

海州区住宅小区物业管理工作实施方案

为进一步加强宜居美丽海州建设，切实提高居民居住质量，维护物业管理各方权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和辽宁省《物业管理条例》等法律法规，结合海州实际，制定本方案。

一、指导思想

全面贯彻党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持稳中求进工作总基调，按照省委、省政府及市委、市政府决策部署，推进住宅小区物业化管理工作，应坚持党的领导，发挥党建引领作用，坚持严格依法办事，坚持从实际出发，因地制宜原则，认真落实政府监督管理、物业服务行业协会协调指导、居民群众自治，明确各方责任，建立健全物业管理服务综合协调机制和目标责任制。扎实推进改革创新、稳定增长、依法治区、改善民生，依法推进住宅小区物业化管理，促进全区经济社会平稳健康发展。

二、工作原则及目标

住宅小区物业化管理以加强管理、改善环境、营造和谐社会为目标，以住宅小区环境综合整治、新旧住宅小区建设与物业管理同步为重点，按照尊重现实、落实责任、服务居民的工作原则，全面加强住宅小区物业管理工作，成立海州区物业管理工作领导小组，由区住建局牵头，各街道办事处负责组织实施，各有关部门按照自身职能各司其责，建立区、街道、社区“三级网格”管理体制，形成齐抓共管工作新局面，不断提升海州住宅小区物业管理水平。

三、实施步骤

（一）准备阶段（2018年4月—6月）

1. 各街道根据本方案，结合自身实际情况，深入实地进行调研，制定实施细则，列出拟实施的服务类别、项目、费用测算，制定工作日程表，报领导小组办公室研究论证。

2. 各街道指导社区宣传动员，利用发放宣传单、上门宣传动员等方式，努力提高居民对实施住宅小区物业化管理或小区自治的必要性认识，引导广大居民自觉参与物业管理活动。

3. 各街道办事处指导社区成立小区自治议事机构，共同商议管理细节。指导居民自治组织商议并确定管理内容，将服务项目及各户分摊费用进行评估。

4. 各街道办事处指导社区协调拟聘物业服务企业，区住建局对该物业企业的经营履历、相关资质进行评估和考察，区市场监督管理局对拟聘用物业服务企业正当经营状况进行核查。

（二）实施阶段（2018年6月—11月）

1. 公示管理方案、服务内容和收费标准，广泛征求居民意见，达到法定比例后实施，否则重新调整方案。

2. 签署服务委托协议，各街道办事处要对协议严格指导把关，确保协议不出现纰漏。

3. 开始试运行，社区定期将试运行情况向街道办事处报告。

4. 稳定运行后，公布成果和财务收支状况。

（三）总结验收阶段（2018年11月—12月）

1. 验收总结。

2. 推广成功经验。

四、组织机构

为确保工作顺利实施，区政府成立由区长任组长，分管副区长任常务副组长，住建局局长任副组长，区督查办、区政府办、区发改局、区民政局、区财政局、区人社局、区卫计局、区市场监管局、海州综合执法分局、海州环保分局、海州公安分局、海州消防大队、海州交警大队、区地税局、各街道办事处为成员单位的领导小组。领导小组下设办公室在区住建局，办公室主任由区住建局局长兼任，副主任由区住建局副局长兼任。

各成员单位的责任分工：

1. 区住建局负责住宅小区物业管理法律、法规、规章以及有关政策的贯彻落实及宣传；指导全区住宅小区规划发展，开展“住宅小区物业化”推广工作，组织综合整治；指导街道办事处业主大会和业主委员会有关事宜，依法做好备案工作；监督指导街道办事处、社区居民委员会开展相关工作；根据小区规模向各街道调配保洁保绿公益岗人员，检查各街道办事处保洁保绿公益岗有关业务开展情况。

2. 街道办事处负责职责范围内市容和环境卫生管理工作；协调和指导老旧住宅小区物业管理工作；组织实施“住宅小区物业化”推广工作；组织成立业主大会会议筹备组和召开筹备会议，指导监督筹备组履行相关职责，指导监督业主大会召开、业主委员会选举及日常工作；对确实无法成立业主委员会的小区，负责指导居民委员会临时代行业主委员会职责；协调住宅小区物业管理与社区管理服务之间关系，调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷等；负责保洁保绿公益岗人员的日常监管，指导社区居民委员会开展保洁保绿工作。

3. 社区居民委员会在街道办事处的指导下负责开展“住宅小区物业化”推广和小区自治模式的具体实施，组织协调业主购买物业委托服务或单项、多项有偿服务，解决住宅小区公共区域的维修、养护问题；指导业主大会、业主委员会及业主开展物业管理活动；配合街道办事处组织召开业主大会、选举产生业主委员会及换届工作；负责监督指导实施“住宅小区物业化”和小区自治物业活动；宣传有关住宅小区物业管理方面的法律法规；对业主委员会做出的决议提出建议和意见，定期向街道办事处汇报住宅小区物业活动动态；配合街道办事处对保洁保绿公益岗人员进行日常监管，组织开展保洁保绿工作。

4. 区市场监管局负责调查物业服务企业注册情况，掌握物业服务企业诚信经营情况，依法依规处理违规经营的物业服务企业，协助区住建局编制诚信物业服务企业名录，协助各街道办事处办理社区物业服务中心工商备案。

5. 区地税局负责协助各街道办事处办理社区物业服务中心税务登记，协调税务部门开展相关工作。

6. 海州消防大队负责对住宅小区消防工作进行监管和指导，制定消防宣传方案，指导相关单位做好消防宣传工作。

7. 海州交警大队负责指导住宅小区物业加强区域范围内的车辆管理，规范停车秩序。

8. 海州公安分局负责对住宅小区实施治安管理，保障住宅小区治安秩序，做好消防监管有关工作。

9. 海州综合执法分局负责对住宅小区违建、乱堆乱放、私圈乱占等行为进行执法整治，依法依规对物业移交问题进行执法。

10. 区督查办负责督查各有关单位的工作进展情况。

11. 海州环保分局负责有关住宅小区水体、土壤、噪声、光、恶臭、固体废物、化学品、机动车等污染防治管理工作，指导街道办事处、社区做好环保宣传工作。

12. 区政府办负责对市民投诉意见进行汇总分析，并将投诉意见反馈各有关部门，加大整改落实力度。

13. 区发改局(物价局)负责会同物业行政主管部门制定住宅前期物业服务收费政府指导价，并定期公布。

14. 区财政局负责依法依规保障小区改造运行资金。

15. 区人社局负责保洁保绿公益岗人员审批与退出管理、资金申报及拨付工作；配合区住建局做好人员调配工作。

16. 区卫计局负责组织小区卫生检查，并做好相关宣传工作。

五、保障措施

（一）建立健全管理机制。针对全区各住宅小区不同特点，坚持具体问题具体分析，针对已实行物业服务管理的小区，要加强监督，确保住宅小区管理水平逐渐升级；针对集中成片、成建制的小区，通过对基础设施的改造，引进物业管理企业，以推广专业物业企业服务为主；针对不成规模的小区和单体楼以小区自治为主，推广单项或多项有偿服务，由街道办事处进行监管。各街道办事处要在领导小组办公室的指导下，成立社区物业服务中心，组织专业队伍，对卫生、下水等基础性服务和应急服务进行资金测算，之后将服务费在物业管理区域内公示。

（二）开展小区试点工作。通过建立“住宅小区物业化”和推广小区自治试点的办法，通过“以点带面”的形式将“住宅小区物业化”管理模式和小区自治模式推广，借鉴好的街道社区管理经验，参照其管理模式，各街道在区域内选出几个小区作为试点运行，探索更加有效的管理办法，在全区推广管理经验。

（三）组织成立业主委员会。业主委员会是代表该小区业主

行使权利的机构，各街道办事处要有针对性的做好业主委员会选举和召开业主大会工作，积极组织居民按规定召开业主大会和成立业主委员会，街道办事处分管副主任要担任筹备组组长，社区居民委员会要派代表参加，严格把关业主委员会委员候选人条件，候选人应具备良好的政治素质和个人修养、有一定文化程度、熟知相关法律法规、无违法违规违纪和非法上访记录、身体健康且年龄在65周岁以下、有公益心等条件。充分发挥社区党组织和居民委员会作用，社区工作者可以依法参选业主委员会委员，建议业主委员会主任为中共党员，以便于社区党支部开展党建工作。

（四）组织人员保障。根据《阜新市城市市容和环境卫生管理条例》，区人社局将保洁保绿公益岗人员在岗信息转调区住建局，区住建局根据街道办事处开展工作的实际情况，合理地向街道办事处分配人员，充实社区居委会清扫和服务力量。在保洁保绿公益岗业务工作上，形成区人社局负责监管、区住建局负责调配、街道办事处负责日常管理的网格化管理模式。社区居委会可充分利用保洁保绿公益岗资源，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、公共秩序维护为主要内容的基础性有偿服务，也可根据实际情况及业主需求增设其他服务项目，并负责日常管理，确保保洁保绿公益岗资源合理利用。

（五）建立例会制度。推广“住宅小区物业化”和小区自治模式需要集思广益、勇于创新。建立小区物业发展例会制度，定期组织由区住建局、街道办事处、社区、业主委员会、业主代表等参加的研讨会，研究社区物业发展方向，共享外包资源，降低成本。

（六）营造良好氛围。社区居委会要在有关部门、街道办事处的指导下，把法律法规及政策宣传列为重点工作任务，让居民了解掌握业主应具备的权利和应尽的义务，强化物权意识，树立物业服务的商品消费观念，引导居民主动支持、参与“住宅小区物业化”管理及小区自治模式推广，积极维护小区环境。

（七）强化督查考核。加大监督和考核力度，确保“住宅小区物业化”和小区自治模式取得实效。该项工作完成情况纳入海州区年终绩效考核工作中。领导小组办公室要指导各街道办事处根据实际，制定考评细则，对推行管理模式和自治的小区进行考评，不断完善管理模式。对委托物业企业服务的小区，各街道办事处要定期组织民意测评，广泛收集信息，及时协助业主和物业企业做好对接。对实施小区自治模式的，各街道办事处要定期对财务状况进行检查，督促、指导社区建立有关财务公开制度、审计机制，确保代收资金收支合法合规。